Neu­bau mit Weit­blick: Inno­va­ti­ve, kosten­gün­sti­ge Rei­hen­häu­ser in Bamberg

Visualisierung des "Gebäudetyps-e" (Grafik: Joseph-Stiftung)
Visualisierung des "Gebäudetyps-e" (Grafik: Joseph-Stiftung)

An einem Pilot­pro­jekt der Baye­ri­schen Staats­re­gie­rung betei­ligt sich die Joseph-Stif­tung mit geplan­ten Rei­hen­häu­sern auf dem Mais­el-Gelän­de in Bam­berg. Ziel des Pro­jekts ist es, durch eine ein­fa­che Bau­wei­se und das Hin­ter­fra­gen und Abwei­chen von gewohn­ten Stan­dards auch Fami­li­en mit mitt­le­ren Ein­kom­men den Erwerb einer Immo­bi­lie zu ermöglichen.

Die Baye­ri­sche Staats­re­gie­rung hat die Wei­chen für moder­nes Bau­en neu gestellt. Mit der Ein­füh­rung des „Gebäudetyps‑e“ im Rah­men der novel­lier­ten Baye­ri­schen Bau­ord­nung (Bay­BO) im Som­mer 2023 ermög­licht sie inno­va­ti­ve Bau­pro­jek­te, die dem Prin­zip „ein­fach Bau­en“ fol­gen und so kosten­gün­sti­ge­res Bau­en ermög­li­chen. 19 Pilot­pro­jek­te in ganz Bay­ern wol­len dies nun umsetzen.

Wohn­raum für Familien

Die Joseph-Stif­tung nimmt an dem Pilot­pro­jekt mit 13 Rei­hen­häu­sern teil, die in Bam­berg auf dem Gelän­de der ehe­ma­li­gen Braue­rei Mais­el in den näch­sten Jah­ren ent­ste­hen sol­len. Eine wei­te­re Beson­der­heit ist, dass die fer­ti­gen Gebäu­de in Eigen­tum umge­wan­delt wer­den sol­len. Beim Pilot­pro­jekt des „Gebäudetyps‑e“ kann von ver­schie­de­nen Nor­men der Bay­BO abge­wi­chen wer­den. Dies will die Joseph-Stif­tung mit den künf­ti­gen Erwer­bern auch rechts­si­cher abstim­men. Ent­we­der über eine expli­zi­te Nen­nung der Abwei­chun­gen in der Bau­be­schrei­bung oder durch ande­re Wege. „Ziel ist es, die Rei­hen­häu­ser spür­bar unter den markt­üb­li­chen Prei­sen anzu­bie­ten und so Fami­li­en mit mitt­le­ren Ein­kom­men eine Kapi­tal­bil­dung zu ermög­li­chen“, sagt Andre­as F. Heipp, Vor­stands­spre­cher der Joseph-Stiftung.

Weni­ger Wohn­flä­che effek­tiv genutzt

Die Kosten­re­du­zie­rung soll durch ver­schie­de­ne pla­ne­ri­sche Maß­nah­men mög­lich wer­den. Die Wohn­flä­chen der Häu­ser betra­gen 116 bis 120 qm. Die Rei­hen­häu­ser bestechen durch redu­zier­te Grund­ris­se. Bei­des ermög­licht neben einer redu­zier­ten Bau­zeit auch einen gerin­ge­ren Mate­ri­al­auf­wand und damit wei­te­re Kosten­ein­spa­run­gen. Die kom­pak­te Grö­ße macht sie für Fami­li­en zu einer erschwing­li­chen Opti­on im städ­ti­schen Wohnraumangebot.

Effi­zi­en­ter Materialeinsatz

Eine vor­ge­häng­te Holz­fas­sa­de soll vor­ge­fer­tigt und seri­ell her­ge­stellt wer­den. Zwecks der Opti­mie­rung sol­len kei­ne haus­tech­ni­schen Instal­la­tio­nen (Steck­do­sen, Licht­schal­ter, etc.) in der Holz­fas­sa­de vor­kom­men und somit auch nicht im Innen­be­reich der Haus­au­ßen­wän­de zur Ver­fü­gung ste­hen. Dies spie­gelt nicht nur die nach­hal­ti­ge Bau­wei­se des Pro­jekts wider, son­dern trägt auch zu einer beschleu­nig­ten Mon­ta­ge bei.

Pro­jekt­cha­rak­ter: Ver­schie­de­ne Optio­nen in der Diskussion

Durch den Pilot­pro­jekt­cha­rak­ter befin­den sich zahl­rei­che pla­ne­ri­sche und tech­ni­sche Ele­men­te aktu­ell noch in der Dis­kus­si­on. So unter ande­rem die mög­li­che Ver­wen­dung von R‑Beton (Beton, der zu einem gewis­sen Anteil recy­cel­te Mate­ria­li­en ent­hält) mit Mate­ri­al aus dem Abbruch auf dem Gelän­de, wel­cher für die Errich­tung der Hau­strenn­wän­de der Rei­hen­häu­ser ver­wen­det wer­den könn­te. Ein wei­te­rer Punkt, der aktu­ell noch in der Dis­kus­si­on ist, ist das The­ma Mate­ria­li­tät. Wenn es dem Ziel der Kosten­re­duk­ti­on dient und dem ästhe­ti­schen Gesamt­kon­zept der Gebäu­de dien­lich ist, sol­len Mate­ria­li­en mit ihren Eigen­schaf­ten gezeigt wer­den. So etwa Holz und Beton ohne zusätz­li­che Beschich­tun­gen. Wel­che die­ser aktu­ell noch in der Dis­kus­si­on befind­li­chen Punk­te spä­ter im Bau umge­setzt wer­den, klärt sich erst im wei­te­ren Projektverlauf.

Tech­ni­sche Vereinfachungen

Eine Grund­idee des Kon­zep­tes ist, „so wenig Wän­de wie mög­lich“ zu ver­wen­den. Dies bie­tet auch nach­träg­lich eine hohe Fle­xi­bi­li­tät bei der Grund­riss­ge­stal­tung auch durch die spä­te­ren Erwer­ber. So kön­nen indi­vi­du­el­le Wohn­be­dürf­nis­se leicht umge­setzt wer­den. Die tech­ni­sche Gebäu­de­aus­rü­stung (TGA) wird auf das Wesent­li­che redu­ziert und in einer Instal­la­ti­ons­schie­ne gebün­delt, um Effi­zi­enz und Über­sicht­lich­keit zu gewähr­lei­sten. Die Pla­nun­gen sehen somit nur einen Lei­tungs­strang pro Woh­nung vor und teil­wei­se sicht­ba­re Instal­la­ti­ons­lei­tun­gen. Die Reduk­ti­on der tech­ni­schen Gebäu­de­aus­rü­stung, wie bei­spiels­wei­se der Ver­zicht auf eine kom­ple­xe Lüf­tungs­an­la­ge, mini­miert die War­tungs­ko­sten und för­dert ein ein­fa­ches, nach­hal­ti­ges Woh­nen. Jedes der 13 Rei­hen­häu­ser ver­zich­tet auf eine indi­vi­du­el­le Unter­kel­le­rung. Statt­des­sen wer­den zen­tra­le Kel­ler­räu­me mit einem zen­tra­len Haus­an­schluss­raum ana­log zu Miet­woh­nun­gen ange­legt,– ein Kon­zept, das an Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten ange­lehnt ist und gleich­zei­tig Kosten spart. Alle Maß­nah­men haben das Ziel, die Kosten für das Gebäu­de und damit auch die Kosten für einen Erwerb zu redu­zie­ren. Gleich­zei­tig gibt es kei­ner­lei Abstri­che in sicher­heits­re­le­van­ten Berei­chen und es wird ein nach­hal­ti­ges Wohn­kon­zept geschaffen.

Mobi­li­täts­kon­zept

Ein Mobi­li­täts­kon­zept ermög­licht es, den ört­li­chen Stell­platz­schlüs­sel zu redu­zie­ren und dadurch wert­vol­le Flä­chen ander­wei­tig zu nutzen.

Schall­schutz und Flächennutzung

Es wer­den kei­ne geson­der­ten Schall­schutz­maß­nah­men inner­halb der Rei­hen­häu­ser durch­ge­führt. Das Kon­zept des „Gebäudetyps‑e“ sieht vor, dass der Schall­schutz durch die Bau­wei­se und die ver­wen­de­ten Mate­ria­li­en gewähr­lei­stet wird. Die Rei­hen­häu­ser pro­fi­tie­ren von einer Abstands­flä­chen­re­ge­lung, die von der loka­len Sat­zung abweicht und damit eine opti­mier­te Nut­zung des Bau­grund­stücks ermöglicht.

Offen für ein­fa­ches und nach­hal­ti­ges Wohnen

Mög­li­che Erwer­ber soll­ten für das Kon­zept „ein­fa­ches Bau­en“ offen sein und dem Hin­ter­fra­gen gän­gi­ger Stan­dards posi­tiv gegen­über­ste­hen. Um es künf­ti­gen Erwer­bern zu erleich­tern sich mit den Beson­der­hei­ten des neu­en „Gebäudetyps‑e“ aus­ein­an­der­zu­set­zen dis­ku­tiert die Joseph-Stif­tung zur­zeit ver­schie­de­ne Ver­fah­ren wie etwa ein befri­ste­tes Pro­be­woh­nen, die einem tat­säch­li­chen Kauf vor­an­ge­hen könnten.

Lageplan (Grafik: Joseph-Stiftung)

Lage­plan (Gra­fik: Joseph-Stiftung)

Unter­neh­mens­da­ten

Grün­dung und Stiftungszweck

Die Joseph-Stif­tung als kirch­li­ches Woh­nungs­un­ter­neh­men wur­de 1948 durch den Bam­ber­ger Erz­bi­schof Joseph Otto Kolb gegrün­det. Sie ist christ­li­chen Grund­wer­ten ver­pflich­tet. Stif­tungs­zweck ist die Woh­nungs­ver­sor­gung – ins­be­son­de­re in der Erz­diö­ze­se Bam­berg – für Ziel­grup­pen mit gerin­ge­rem Ein­kom­men zu verbessern.

Kern­ge­schäfts­fel­der und Wirkungsbereich

Das Unter­neh­men ist in den Berei­chen Neu­bau und Bau­trä­ger, Bau­be­treu­ung für Drit­te und in der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung tätig. Mit etwa 180 Mit­ar­bei­tern, rund 12.000 ver­wal­te­ten Ein­hei­ten und einer jähr­li­chen Bilanz­sum­me von rund 482 Mil­lio­nen Euro (Stand 2022) ist die Joseph-Stif­tung eines der größ­ten Woh­nungs­un­ter­neh­men in Nord­bay­ern. Neben dem Haupt­sitz in Bam­berg betreibt das Unter­neh­men Geschäfts­stel­len und Kun­den­zen­tren in Bay­reuth, Erlan­gen, Nürn­berg, Forch­heim und Ansbach.

Unter­neh­mens­grup­pe

Des Wei­te­ren ist die Joseph-Stif­tung an Unter­neh­men aus den Berei­chen der Woh­nungs­wirt­schaft, der Medi­en- und Frei­zeit­bran­che sowie dem Gewer­be- und Dienst­lei­stungs­seg­ment beteiligt.

Nach­hal­tig­keit und Innovation

Das Unter­neh­men berich­tet seit 2016 zum Deut­schen Nach­hal­tig­keits-Kodex. Als Bau­herr erhielt die Joseph-Stif­tung das Qua­li­täts­sie­gel für Nach­hal­tig­keit im Woh­nungs­bau. Für inno­va­ti­ve Kon­zep­te und Pro­jekt­ver­wirk­li­chun­gen erhielt die Joseph-Stif­tung bereits drei Mal den DW-Zukunfts­preis der Deut­schen Immo­bi­li­en­wirt­schaft, zuletzt 2021.

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