Neuer Wohnimmobilien-Marktbericht der HypoVereinsbank für Bayreuth, Hof und Coburg
Trotz Pandemie weiter hohe Immobilienpreise – Nachhaltigkeit im Kundenfokus
Die HypoVereinsbank hat zu den Wohnimmobilienmärkten in Bayreuth, Hof und Coburg sowie deren Umland einen neuen Marktbericht veröffentlicht. „In allen drei Städten und Regionen sehen wir nach wie vor zumindest leicht steigende Miet- und Kaufpreise mit einer etwas dynamischeren Entwicklung und Perspektive in Bayreuth und Coburg als in Hof“, fasst Harry Bermüller, Regionalbereichsleiter Privatkunden & Private Banking, Bayern Nord, die Situation in den drei oberfränkischen Städten zusammen. Künftig könnte sich der Druck auf die Wohnungsmärkte etwas entspannen: nach einem zuletzt stärkeren Anstieg der Einwohnerzahlen in Bayreuth und Hof, bei geringeren Schwankungen in Coburg, werden Prognosen zufolge wieder Rückgänge der Einwohnerzahlen in allen drei Standorten erwartet mit einer zunehmenden Überalterung der Bevölkerung.
Der Wohnungsmarkt in Bayreuth ist nach wie vor durchweg von steigenden Miet- und Kaufpreisen geprägt. Nach dem Stillstand während des ersten Lockdowns hat sich das Marktgeschehen weitgehend normalisiert, die Miet- und Preisentwicklung setzte ihren positiven Trend fort. Die Bautätigkeit fällt in Bayreuth nach drei Jahren mit mittlerer Bauleistung zuletzt eher schwach aus.
Der Coburger Wohnungsmarkt verzeichnet seit Jahren eine solide Nachfrage dank seiner Attraktivität als Wohnstandort und der guten ökonomischen Rahmenbedingungen. Anziehende Miet- und Kaufpreise charakterisieren den Wohnungsmarkt, der zunehmend wieder an Dynamik gewinnt. Ein verstärkter Geschosswohnungsbau belebte die Bautätigkeit in den letzten Jahren. Die zeitgleich erteilten Genehmigungen lassen weiter hohe Fertigstellungszahlen bei Mehrfamilienhäusern erwarten.
Beständig und ohne große Schwankungen zeigt sich der Hofer Wohnungsmarkt. Dennoch zogen seit einigen Jahren die Preise, insbesondere stimuliert durch die niedrigen Zinsen, an. Bei geringfügigem Wohnraumüberschuss haben sich gefragte Objekttypen und Immobilien in den bevorzugten Lagen verteuert. Mit einigen städtebaulichen Sanierungsprogrammen konnte auch das Stadtbild bereits deutlich verbessert werden. Moderne und sanierte Wohnungen sind in der Stadtmitte und in den angrenzenden Vierteln wieder gut vermittelbar. Die Mieten und Kaufpreise steigen dort leicht an.
Grundstücke und Eigenheime: Baugrund bleibt Mangelware – Hof vergleichsweise günstig
In Bayreuth werden Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser mehr und mehr zur Mangelware. „Die Bauplätze beschränken sich daher zumeist auf Restgrundstücke, Baulücken und kleinere Arrondierungsflächen“, stellt Peter Buchwald, bei der HypoVereinsbank Gutachter für die Immobilienbewertung in Nordbayern. Nachdem die Stadt zuletzt vor allem auf Nachverdichtung mitGeschosswohnungsbau gesetzt hat, ist jetzt wieder ein größeres Baugebiet für Eigenheime am Eichelberg in Planung (rd. 100 WE). In der Folge hat sich die Nachfrage auf ältere Eigenheime verlagert. Angesichts des knappen Angebots steigen die Preise für Einfamilienhäuser bis auf 650.000 € in sehr guten Lagen ebenso überdurchschnittlich wie für Baugrund der unter 130 €/m² kaum zu bekommen ist.
Brachflächen sind auch in Coburg Mangelware. Auch dort stehen Baugrundstücke und Eigenheime ganz oben auf der Wunschliste von Familien. Restflächen verbleiben lediglich am „Mittelberg“ / Scheuerfeld. Weit fortgeschritten ist die Planung für eine Fläche in Rögen, wo mit Bauträgerbindung ca. 16 Parzellen entstehen sollen. Obwohl das Angebot zwar durch ein paar Baulücken und ältere Eigenheime ergänzt wird, ist es unzureichend. So steigen die Preise für Bauplätze und ältere Häuser weiter an – insbesondere in gewachsenen Wohnlagen. Auch hier werden für Häuser mindestens 350.000 € fällig. Beim Bauland liegen die durchschnittlichen Preise in Coburg in sehr guten Lagen mit 220 bis 310 €/m² etwas unter dem Bayreuther Niveau.
Auch in Hof bleibt die bevorzugte Wohnform der Eigennutzer das Eigenheim, wodurch eine nachhaltige Nachfrage nach Häusern und Baugrundstücken besteht. Einzelne Restgrundstücke werden in diversen Arealen angeboten, die bereits seit einigen Jahren ausgewiesen sind („Am Hauptmannsweg“, „Pfarrhofstraße“ in Erbpacht oder als Eigentum, „Wölbattendorf Ost II“). Im Sommer wurden zügig 55 Grundstücke im neuen Baugebiet „Rosenbühl“ vergeben. Das insgesamt sehr begrenzte Angebot stimuliert die Bodenpreise. Baugrund im Hofer Stadtgebiet ist im regionalen Vergleich dennoch günstig und bewegt sich zwischen 60 bis 180 € / m².
Eigentumswohnungen: Kräftiger Preisanstieg in Bayreuth und Coburg – Hof eher moderat
Trotz der geringen Bautätigkeit in Bayreuth sind einige Neubauwohnungen auf dem Markt. Neben wenigen kleineren Maßnahmen werden Eigentumswohnungen in einem der stadtweit größten Wohnbauprojekte offeriert („hugo49“, 150 WE). Bei anhaltendem Aufwärtstrend liegen die aktuellen Neubaupreise zwischen 3.300 und 4.100 € / m² für mittlere bis gute Lagen. Höherwertige, zentrumsnahe Objekte in sehr guten Lagen kosten bis zu 4.700 € / m². Vom begrenzten Neubauangebot profitiert der noch deutlich günstigere Bestandsmarkt. Die schwache Verkaufsbereitschaft aufseiten der Bestandshalter begrenzt aber auch hier das Angebot und schürt die Preise.
In Coburg werden neue Eigentumswohnungen demnächst vor allem in den „Kalendergärten“ angeboten. Neubauwohnungen stoßen sowohl bei größtenteils älteren Eigennutzern als auch Kapitalanlegern aus der gesamten Region auf Interesse. Bestandswohnungen ergänzen das Angebot im niedrigeren Preissegment. Bei begrenztem Umfang und hinreichender Nachfrage steigen die Preise für neue und ältere Objekte weiter leicht an. Die aktuellen Neubaupreise bewegen sich zwischen 3.100 und 3.600 € / m² für mittlere bis gute Lagen, in sehr guten Lagen kosten Neubauwohnungen ähnlich in Bayreuth bis zu 4.700 € / m².
In Hof bleibt durch die sehr verhaltene Bautätigkeit Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen im unteren zweistelligen Bereich. Entsprechend gibt es kaum neue Eigentumswohnungen am Markt.Dabei sind Einheiten im Rahmen kleinerer Maßnahmen in guter Lage prinzipiell wieder gut verkäuflich. Insbesondere für Interessenten im höheren Alter sind diese vielfach eine gute Alternative zum Eigenheim. Die Kaufpreise, die vor allem durch steigende Baukosten getrieben werden, betragen in bevorzugten Lagen heute 2.900 bis 3.500 € / m². Die Auswahl an älteren Objekten ist vielfältiger.
Die Käufer bleiben kritisch, weshalb die Preise moderater ansteigen. Objekte in mäßigen Lagen mit Modernisierungsrückständen oder geringer Wohnfläche sind nach wie vor schwer verkäuflich.
Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden in Oberfranken in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung.
„Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung trotz der hohen Kaufpreise rund 20 Prozent Eigenkapital mit“, erklärt Regionalbereichsleiter Harry Bermüller. „Bei der vermögenderen Private Banking-Klientel in der Region liegt der Eigenkapitalanteil nochmal deutlich höher bei bis zu 40 Prozent“, so Bermüller. In diesem Kundensegment verzeichnet die Bank, unabhängig vom Thema Baufinanzierung, grundsätzlich auch die stärkste Wachstumsdynamik: „Aufgrund der hohen Nachfrage gerade durch die Erbengeneration, insbesondere zu Themen wie Vermögensnachfolgeplanung und nachhaltige Geldanlage, haben wir unser Angebot im Wealth Management und Private Banking in Oberfranken nochmals vertieft“, sagt Bermüller. „Hier sehen wir auch künftig weitere Wachstumschancen gerade an unseren traditionellen Private Banking-Standorten Bayreuth und Coburg“, so der Regionalbereichsleiter.
In der Immobilienfinanzierung entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen in allen Kundensegmenten, im Filialgeschäft wie auch im Private Banking, immer mehr Immobilienkäufer für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren: „Die Kunden möchten sich die derzeit niedrigen Zinsen so lange wie möglich sichern und achten auf Planungssicherheit und nicht nur auf den niedrigeren Zins bei kurzen Laufzeiten“, so Bermüller. „Außerdem empfehlen wir den Kunden die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen“. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung durchschnittlich drei Prozent.
Lage am Mietwohnungsmarkt in Bayreuth und Coburg angespannter als in Hof
Der Mietwohnungsmarkt in Bayreuth ist durch Engpässe gekennzeichnet (Leerstand: 1 %), was die Mieten seit Jahren antreibt. Apartments und größere Wohnungen (3 bis 4 Zimmer) haben sich zuletzt besonders verteuert. Preisgünstige Einheiten fehlen in allen Größen. So sind u. a. 350 preisgedämpfte Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Röhrenseekaserne geplant. Die Mieten auf dem freien Markt bewegen sich derzeit in guter Lage zwischen 8,50 und 10,50 € / m².
Mietwohnungen in Coburg sind in den zentralen und bevorzugten Lagen rar. Gesucht werden moderne größere und zentral gelegene Wohnungen wie auch kleinere Einheiten für Studenten. Dank der umfassenden Sanierungsmaßnahmen in der Ketschenvorstadt ist das innerstädtische Angebot an zeitgemäßem Wohnraum vielfältiger. Ähnliche Maßnahmen sind zukünftig auch für die Steinwegvorstadt geplant, wodurch sich das Wohnungsangebot qualitativ deutlich verbessern wird.
Moderate Mietsteigerungen dürften daraus resultieren.In Hof präsentiert sich der Mietwohnungsmarkt entspannt bei einem vielfältigen Angebot und mit Leerständen bei nicht zeitgemäßen Wohnungen und schlechten Lagen. Da in Hof ein typischer Mietermarkt besteht, steigen die Mieten nur leicht bei Top-Objekten und in den bevorzugten Lagen, während sie in mittleren und einfachen Lagen weitgehend unverändert bleiben.
Prognose: Marktumfeld weiter positiv – lagebedingte Preiskorrekturen möglich
Die Universitätsstadt Bayreuth gilt nicht nur bei Studenten als attraktiver Wohnstandort, wenngleich die Prognosen insgesamt sinkende Einwohnerzahlen und damit einen abnehmenden Wohnraumbedarf implizieren. Für die kommenden Monate ist der weitere Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung im Schatten der Pandemieauswirkungen marktbestimmend. Einkommenseinbußen, eine zunehmende Arbeitslosigkeit und wirtschaftliche Unsicherheiten können sich zumindest temporär negativ auf die Wohnraumnachfrage auswirken. Preiskorrekturen bei suboptimalen Beständen sind dann nicht mehr auszuschließen, wenngleich sich nachfragegerechte Objekte in guten und sehr guten Lagen in der Regel als weitgehend preisstabil erweisen dürften.
In Coburg ist mit insgesamt guten Zukunftschancen der Stadt, bei weiterhin beherrschbarem Pandemieverlauf, kein massiver Einbruch am Arbeits- und Wohnungsmarkt zu erwarten. Mit zunehmender Veränderung der Altersstruktur ist mittelfristig jedoch mit einer abnehmenden und gleichzeitig veränderten Nachfrage zu rechnen. Der Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum wird in der örtlichen Bevölkerung und wegen des verstärkten Zuzugs von Seniorenhaushalten, die die Vorteile des kleinstädtischen Lebens suchen, steigen.
Hof bietet insgesamt eine gute Lebensqualität mit vergleichsweise niedrigen Wohn- bzw.
Lebenshaltungskosten und einer vielfältigen Infrastruktur. Das sind maßgebliche Standortvorteile in dem insgesamt strukturschwachen ländlichen Raum. Angesichts der erwarteten rückläufigen Einwohnerzahl wird der Wohnraumbedarf langfristig schrumpfen. Gleichzeitig wächst der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum im Zuge der zunehmenden Überalterung. Auch in Hof wird in den kommenden Monaten außerdem der Pandemieverlauf für die weitere Entwicklung marktbestimmend sein. Steigende Arbeitslosenzahlen dürften die private Immobiliennachfrage auch längerfristig reduzieren. In bevorzugten Wohnvierteln, die von einer Aufwertung (z. B. Sanierung oder Aufbesserung des städtischen Umfelds) profitieren, sollten die Mieten und Preise dennoch stabil bleiben. Preisrückgänge und Leerstände bei nicht modernen Objekten in einfachen und teils mittleren Lagen sind jedoch nicht auszuschließen.
Aktuelle Kundentrends: Digitalisierung verbessert weiter Kundenerlebnis
„Dank Digitalisierung und schnellerer Abläufe gewinnen wir Zeit für mehr Kundenberatung in der Baufinanzierung wie in allen anderen Bereichen. Mit wesentlich schnelleren Prozessen bei Kontoeröffnungen und Kreditverträgen oder durch Videozuschaltungen von Experten verbessern wir kontinuierlich das Kundenerlebnis“, erklärt Regionalbereichsleiter Bermüller. „Unseren Kunden werden wir noch stärker als bisher flexible und nahtlos ineinandergreifende Möglichkeiten bieten ihre Bankgeschäfte zu erledigen – ob von unterwegs oder in der Filiale“. Bei vielen digitalen Innovationen war die Bank von Anfang an dabei, z.B. bei Apple Pay oder Echtzeitüberweisung. Kontoeröffnungenund neuerdings Depotüberträge sind in wenigen Minuten papierlos möglich – in der Filiale oder per Smartphone. Das Filialgeschäft ist und bleibt ein wichtiger Baustein für die physische Interaktion mit den Kunden: „Wir wollen unseren Kunden einen für sie optimalen Mix an Zugangsmöglichkeiten anbieten: Dazu gehört die Filiale ebenso wie online‑, mobile- oder Telefon-Banking und auch eine ortsunabhängige Beratung per Video“, sagt Bermüller. „Viele unserer Berater und Spezialisten sind bereits seit Jahren auch per Videoberatung im Einsatz und sind mit der Technologie entsprechend gut vertraut. Unabhängig davon, dass wir unser Multikanalangebot nochmals verstärkt haben, haben unsere Kunden gerade auch während der „Lock-Downs“ von der durchgehenden Erreichbarkeit unserer Berater profitiert“, betont Regionalbereichsleiter Harry Bermüller.
Nachhaltigkeit im Fokus bei Geldanlage und Finanzierung
In allen Servicebereichen profitieren Kunden immer mehr von digitalen und somit papierlosen Angeboten, die auch den Papierverbrauch der Bank innerhalb von zehn Jahren um 64 Prozent reduzierten: Bis 2023 will die Bank bei der Abwicklung ihrer Prozesse komplett auf Papier verzichten.
Generell verstärkt sich der Nachhaltigkeitstrend auch mit der jungen Erbengeneration in der Vermögensnachfolgeplanung und das Thema nachhaltige Geldanlage wird damit an Bedeutung weiter gewinnen: „Drei von vier Deutschen legen Wert auf Nachhaltigkeitsaspekte bei ihrer Geldanlage und auch in der Baufinanzierung. Auf diesen Trend gehen wir verstärkt mit entsprechenden Nachhaltigkeitsvarianten in der Vermögensverwaltung, durch aktive Thematisierung in der Anlageberatung und ein integriertes KfW-Angebot bei klimafreundlichen Finanzierungen ein“, erläutert Bermüller.
Anmerkung: Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der HVB-Immobiliengutachter basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.
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