Neu­er Wohn­im­mo­bi­li­en-Markt­be­richt der Hypo­Ver­eins­bank für Bay­reuth, Hof und Coburg

Trotz Pan­de­mie wei­ter hohe Immo­bi­li­en­prei­se – Nach­hal­tig­keit im Kundenfokus

Die Hypo­Ver­eins­bank hat zu den Wohn­im­mo­bi­li­en­märk­ten in Bay­reuth, Hof und Coburg sowie deren Umland einen neu­en Markt­be­richt ver­öf­fent­licht. „In allen drei Städ­ten und Regio­nen sehen wir nach wie vor zumin­dest leicht stei­gen­de Miet- und Kauf­prei­se mit einer etwas dyna­mi­sche­ren Ent­wick­lung und Per­spek­ti­ve in Bay­reuth und Coburg als in Hof“, fasst Har­ry Ber­mül­ler, Regio­nal­be­reichs­lei­ter Pri­vat­kun­den & Pri­va­te Ban­king, Bay­ern Nord, die Situa­ti­on in den drei ober­frän­ki­schen Städ­ten zusam­men. Künf­tig könn­te sich der Druck auf die Woh­nungs­märk­te etwas ent­span­nen: nach einem zuletzt stär­ke­ren Anstieg der Ein­woh­ner­zah­len in Bay­reuth und Hof, bei gerin­ge­ren Schwan­kun­gen in Coburg, wer­den Pro­gno­sen zufol­ge wie­der Rück­gän­ge der Ein­woh­ner­zah­len in allen drei Stand­or­ten erwar­tet mit einer zuneh­men­den Über­al­te­rung der Bevölkerung.

Der Woh­nungs­markt in Bay­reuth ist nach wie vor durch­weg von stei­gen­den Miet- und Kauf­prei­sen geprägt. Nach dem Still­stand wäh­rend des ersten Lock­downs hat sich das Markt­ge­sche­hen weit­ge­hend nor­ma­li­siert, die Miet- und Preis­ent­wick­lung setz­te ihren posi­ti­ven Trend fort. Die Bau­tä­tig­keit fällt in Bay­reuth nach drei Jah­ren mit mitt­le­rer Bau­lei­stung zuletzt eher schwach aus.

Der Cobur­ger Woh­nungs­markt ver­zeich­net seit Jah­ren eine soli­de Nach­fra­ge dank sei­ner Attrak­ti­vi­tät als Wohn­stand­ort und der guten öko­no­mi­schen Rah­men­be­din­gun­gen. Anzie­hen­de Miet- und Kauf­prei­se cha­rak­te­ri­sie­ren den Woh­nungs­markt, der zuneh­mend wie­der an Dyna­mik gewinnt. Ein ver­stärk­ter Geschoss­woh­nungs­bau beleb­te die Bau­tä­tig­keit in den letz­ten Jah­ren. Die zeit­gleich erteil­ten Geneh­mi­gun­gen las­sen wei­ter hohe Fer­tig­stel­lungs­zah­len bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern erwarten.

Bestän­dig und ohne gro­ße Schwan­kun­gen zeigt sich der Hofer Woh­nungs­markt. Den­noch zogen seit eini­gen Jah­ren die Prei­se, ins­be­son­de­re sti­mu­liert durch die nied­ri­gen Zin­sen, an. Bei gering­fü­gi­gem Wohn­raum­über­schuss haben sich gefrag­te Objekt­ty­pen und Immo­bi­li­en in den bevor­zug­ten Lagen ver­teu­ert. Mit eini­gen städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­pro­gram­men konn­te auch das Stadt­bild bereits deut­lich ver­bes­sert wer­den. Moder­ne und sanier­te Woh­nun­gen sind in der Stadt­mit­te und in den angren­zen­den Vier­teln wie­der gut ver­mit­tel­bar. Die Mie­ten und Kauf­prei­se stei­gen dort leicht an.

Grund­stücke und Eigen­hei­me: Bau­grund bleibt Man­gel­wa­re – Hof ver­gleichs­wei­se günstig

In Bay­reuth wer­den Bau­plät­ze für Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser mehr und mehr zur Man­gel­wa­re. „Die Bau­plät­ze beschrän­ken sich daher zumeist auf Rest­grund­stücke, Bau­lücken und klei­ne­re Arron­die­rungs­flä­chen“, stellt Peter Buch­wald, bei der Hypo­Ver­eins­bank Gut­ach­ter für die Immo­bi­li­en­be­wer­tung in Nord­bay­ern. Nach­dem die Stadt zuletzt vor allem auf Nach­ver­dich­tung mit­Ge­schoss­woh­nungs­bau gesetzt hat, ist jetzt wie­der ein grö­ße­res Bau­ge­biet für Eigen­hei­me am Eichel­berg in Pla­nung (rd. 100 WE). In der Fol­ge hat sich die Nach­fra­ge auf älte­re Eigen­hei­me ver­la­gert. Ange­sichts des knap­pen Ange­bots stei­gen die Prei­se für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser bis auf 650.000 € in sehr guten Lagen eben­so über­durch­schnitt­lich wie für Bau­grund der unter 130 €/​m² kaum zu bekom­men ist.

Brach­flä­chen sind auch in Coburg Man­gel­wa­re. Auch dort ste­hen Bau­grund­stücke und Eigen­hei­me ganz oben auf der Wunsch­li­ste von Fami­li­en. Rest­flä­chen ver­blei­ben ledig­lich am „Mit­tel­berg“ / Scheu­er­feld. Weit fort­ge­schrit­ten ist die Pla­nung für eine Flä­che in Rögen, wo mit Bau­trä­ger­bin­dung ca. 16 Par­zel­len ent­ste­hen sol­len. Obwohl das Ange­bot zwar durch ein paar Bau­lücken und älte­re Eigen­hei­me ergänzt wird, ist es unzu­rei­chend. So stei­gen die Prei­se für Bau­plät­ze und älte­re Häu­ser wei­ter an – ins­be­son­de­re in gewach­se­nen Wohn­la­gen. Auch hier wer­den für Häu­ser min­de­stens 350.000 € fäl­lig. Beim Bau­land lie­gen die durch­schnitt­li­chen Prei­se in Coburg in sehr guten Lagen mit 220 bis 310 €/​m² etwas unter dem Bay­reu­ther Niveau.

Auch in Hof bleibt die bevor­zug­te Wohn­form der Eigen­nut­zer das Eigen­heim, wodurch eine nach­hal­ti­ge Nach­fra­ge nach Häu­sern und Bau­grund­stücken besteht. Ein­zel­ne Rest­grund­stücke wer­den in diver­sen Area­len ange­bo­ten, die bereits seit eini­gen Jah­ren aus­ge­wie­sen sind („Am Haupt­manns­weg“, „Pfarr­hof­stra­ße“ in Erb­pacht oder als Eigen­tum, „Wöl­bat­ten­dorf Ost II“). Im Som­mer wur­den zügig 55 Grund­stücke im neu­en Bau­ge­biet „Rosen­bühl“ ver­ge­ben. Das ins­ge­samt sehr begrenz­te Ange­bot sti­mu­liert die Boden­prei­se. Bau­grund im Hofer Stadt­ge­biet ist im regio­na­len Ver­gleich den­noch gün­stig und bewegt sich zwi­schen 60 bis 180 € / m².

Eigen­tums­woh­nun­gen: Kräf­ti­ger Preis­an­stieg in Bay­reuth und Coburg – Hof eher moderat

Trotz der gerin­gen Bau­tä­tig­keit in Bay­reuth sind eini­ge Neu­bau­woh­nun­gen auf dem Markt. Neben weni­gen klei­ne­ren Maß­nah­men wer­den Eigen­tums­woh­nun­gen in einem der stadt­weit größ­ten Wohn­bau­pro­jek­te offe­riert („hugo49“, 150 WE). Bei anhal­ten­dem Auf­wärts­trend lie­gen die aktu­el­len Neu­bau­prei­se zwi­schen 3.300 und 4.100 € / m² für mitt­le­re bis gute Lagen. Höher­wer­ti­ge, zen­trums­na­he Objek­te in sehr guten Lagen kosten bis zu 4.700 € / m². Vom begrenz­ten Neu­bau­an­ge­bot pro­fi­tiert der noch deut­lich gün­sti­ge­re Bestands­markt. Die schwa­che Ver­kaufs­be­reit­schaft auf­sei­ten der Bestands­hal­ter begrenzt aber auch hier das Ange­bot und schürt die Preise.

In Coburg wer­den neue Eigen­tums­woh­nun­gen dem­nächst vor allem in den „Kalen­der­gär­ten“ ange­bo­ten. Neu­bau­woh­nun­gen sto­ßen sowohl bei größ­ten­teils älte­ren Eigen­nut­zern als auch Kapi­tal­an­le­gern aus der gesam­ten Regi­on auf Inter­es­se. Bestands­woh­nun­gen ergän­zen das Ange­bot im nied­ri­ge­ren Preis­seg­ment. Bei begrenz­tem Umfang und hin­rei­chen­der Nach­fra­ge stei­gen die Prei­se für neue und älte­re Objek­te wei­ter leicht an. Die aktu­el­len Neu­bau­prei­se bewe­gen sich zwi­schen 3.100 und 3.600 € / m² für mitt­le­re bis gute Lagen, in sehr guten Lagen kosten Neu­bau­woh­nun­gen ähn­lich in Bay­reuth bis zu 4.700 € / m².

In Hof bleibt durch die sehr ver­hal­te­ne Bau­tä­tig­keit Fer­tig­stel­lungs- und Geneh­mi­gungs­zah­len im unte­ren zwei­stel­li­gen Bereich. Ent­spre­chend gibt es kaum neue Eigen­tums­woh­nun­gen am Markt.Dabei sind Ein­hei­ten im Rah­men klei­ne­rer Maß­nah­men in guter Lage prin­zi­pi­ell wie­der gut ver­käuf­lich. Ins­be­son­de­re für Inter­es­sen­ten im höhe­ren Alter sind die­se viel­fach eine gute Alter­na­ti­ve zum Eigen­heim. Die Kauf­prei­se, die vor allem durch stei­gen­de Bau­ko­sten getrie­ben wer­den, betra­gen in bevor­zug­ten Lagen heu­te 2.900 bis 3.500 € / m². Die Aus­wahl an älte­ren Objek­ten ist vielfältiger.

Die Käu­fer blei­ben kri­tisch, wes­halb die Prei­se mode­ra­ter anstei­gen. Objek­te in mäßi­gen Lagen mit Moder­ni­sie­rungs­rück­stän­den oder gerin­ger Wohn­flä­che sind nach wie vor schwer verkäuflich.

Finan­zie­rung von Wohn­im­mo­bi­li­en: Mög­lichst lang

In Bezug auf die Finan­zie­rung der Wohn­im­mo­bi­li­en beob­ach­tet die Hypo­Ver­eins­bank bei ihren Kun­den in Ober­fran­ken in der Brei­te ein sehr ratio­na­les Ver­hal­ten bei der Finanzierungsentscheidung.

„Im Moment brin­gen unse­re Pri­vat­kun­den bei der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung trotz der hohen Kauf­prei­se rund 20 Pro­zent Eigen­ka­pi­tal mit“, erklärt Regio­nal­be­reichs­lei­ter Har­ry Ber­mül­ler. „Bei der ver­mö­gen­de­ren Pri­va­te Ban­king-Kli­en­tel in der Regi­on liegt der Eigen­ka­pi­tal­an­teil noch­mal deut­lich höher bei bis zu 40 Pro­zent“, so Ber­mül­ler. In die­sem Kun­den­seg­ment ver­zeich­net die Bank, unab­hän­gig vom The­ma Bau­fi­nan­zie­rung, grund­sätz­lich auch die stärk­ste Wachs­tums­dy­na­mik: „Auf­grund der hohen Nach­fra­ge gera­de durch die Erben­ge­nera­ti­on, ins­be­son­de­re zu The­men wie Ver­mö­gens­nach­fol­ge­pla­nung und nach­hal­ti­ge Geld­an­la­ge, haben wir unser Ange­bot im Wealth Manage­ment und Pri­va­te Ban­king in Ober­fran­ken noch­mals ver­tieft“, sagt Ber­mül­ler. „Hier sehen wir auch künf­tig wei­te­re Wachs­tums­chan­cen gera­de an unse­ren tra­di­tio­nel­len Pri­va­te Ban­king-Stand­or­ten Bay­reuth und Coburg“, so der Regionalbereichsleiter.

In der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ent­schei­den sich auf­grund der nied­ri­gen Zin­sen in allen Kun­den­seg­men­ten, im Fili­al­ge­schäft wie auch im Pri­va­te Ban­king, immer mehr Immo­bi­li­en­käu­fer für sehr lan­ge Zins­bin­dun­gen mit bis zu 30 Jah­ren: „Die Kun­den möch­ten sich die der­zeit nied­ri­gen Zin­sen so lan­ge wie mög­lich sichern und ach­ten auf Pla­nungs­si­cher­heit und nicht nur auf den nied­ri­ge­ren Zins bei kur­zen Lauf­zei­ten“, so Ber­mül­ler. „Außer­dem emp­feh­len wir den Kun­den die Zins­er­spar­nis in eine höhe­re Til­gung flie­ßen zu las­sen“. Aktu­ell beträgt die anfäng­li­che Til­gung durch­schnitt­lich drei Prozent.

Lage am Miet­woh­nungs­markt in Bay­reuth und Coburg ange­spann­ter als in Hof

Der Miet­woh­nungs­markt in Bay­reuth ist durch Eng­päs­se gekenn­zeich­net (Leer­stand: 1 %), was die Mie­ten seit Jah­ren antreibt. Apart­ments und grö­ße­re Woh­nun­gen (3 bis 4 Zim­mer) haben sich zuletzt beson­ders ver­teu­ert. Preis­gün­sti­ge Ein­hei­ten feh­len in allen Grö­ßen. So sind u. a. 350 preis­ge­dämpf­te Woh­nun­gen auf dem Gelän­de der ehe­ma­li­gen Röh­ren­see­ka­ser­ne geplant. Die Mie­ten auf dem frei­en Markt bewe­gen sich der­zeit in guter Lage zwi­schen 8,50 und 10,50 € / m².

Miet­woh­nun­gen in Coburg sind in den zen­tra­len und bevor­zug­ten Lagen rar. Gesucht wer­den moder­ne grö­ße­re und zen­tral gele­ge­ne Woh­nun­gen wie auch klei­ne­re Ein­hei­ten für Stu­den­ten. Dank der umfas­sen­den Sanie­rungs­maß­nah­men in der Ket­schen­vor­stadt ist das inner­städ­ti­sche Ange­bot an zeit­ge­mä­ßem Wohn­raum viel­fäl­ti­ger. Ähn­li­che Maß­nah­men sind zukünf­tig auch für die Stein­weg­vor­stadt geplant, wodurch sich das Woh­nungs­an­ge­bot qua­li­ta­tiv deut­lich ver­bes­sern wird.

Mode­ra­te Miet­stei­ge­run­gen dürf­ten dar­aus resul​tie​ren​.In Hof prä­sen­tiert sich der Miet­woh­nungs­markt ent­spannt bei einem viel­fäl­ti­gen Ange­bot und mit Leer­stän­den bei nicht zeit­ge­mä­ßen Woh­nun­gen und schlech­ten Lagen. Da in Hof ein typi­scher Mie­ter­markt besteht, stei­gen die Mie­ten nur leicht bei Top-Objek­ten und in den bevor­zug­ten Lagen, wäh­rend sie in mitt­le­ren und ein­fa­chen Lagen weit­ge­hend unver­än­dert bleiben.

Pro­gno­se: Markt­um­feld wei­ter posi­tiv – lage­be­ding­te Preis­kor­rek­tu­ren möglich

Die Uni­ver­si­täts­stadt Bay­reuth gilt nicht nur bei Stu­den­ten als attrak­ti­ver Wohn­stand­ort, wenn­gleich die Pro­gno­sen ins­ge­samt sin­ken­de Ein­woh­ner­zah­len und damit einen abneh­men­den Wohn­raum­be­darf impli­zie­ren. Für die kom­men­den Mona­te ist der wei­te­re Ver­lauf der wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lung im Schat­ten der Pan­de­mie­aus­wir­kun­gen markt­be­stim­mend. Ein­kom­mens­ein­bu­ßen, eine zuneh­men­de Arbeits­lo­sig­keit und wirt­schaft­li­che Unsi­cher­hei­ten kön­nen sich zumin­dest tem­po­rär nega­tiv auf die Wohn­raum­nach­fra­ge aus­wir­ken. Preis­kor­rek­tu­ren bei sub­op­ti­ma­len Bestän­den sind dann nicht mehr aus­zu­schlie­ßen, wenn­gleich sich nach­fra­ge­ge­rech­te Objek­te in guten und sehr guten Lagen in der Regel als weit­ge­hend preis­sta­bil erwei­sen dürften.

In Coburg ist mit ins­ge­samt guten Zukunfts­chan­cen der Stadt, bei wei­ter­hin beherrsch­ba­rem Pan­de­mie­ver­lauf, kein mas­si­ver Ein­bruch am Arbeits- und Woh­nungs­markt zu erwar­ten. Mit zuneh­men­der Ver­än­de­rung der Alters­struk­tur ist mit­tel­fri­stig jedoch mit einer abneh­men­den und gleich­zei­tig ver­än­der­ten Nach­fra­ge zu rech­nen. Der Bedarf an senio­ren­ge­rech­tem Wohn­raum wird in der ört­li­chen Bevöl­ke­rung und wegen des ver­stärk­ten Zuzugs von Senio­ren­haus­hal­ten, die die Vor­tei­le des klein­städ­ti­schen Lebens suchen, steigen.

Hof bie­tet ins­ge­samt eine gute Lebens­qua­li­tät mit ver­gleichs­wei­se nied­ri­gen Wohn- bzw.

Lebens­hal­tungs­ko­sten und einer viel­fäl­ti­gen Infra­struk­tur. Das sind maß­geb­li­che Stand­ort­vor­tei­le in dem ins­ge­samt struk­tur­schwa­chen länd­li­chen Raum. Ange­sichts der erwar­te­ten rück­läu­fi­gen Ein­woh­ner­zahl wird der Wohn­raum­be­darf lang­fri­stig schrump­fen. Gleich­zei­tig wächst der Bedarf an alters­ge­rech­tem Wohn­raum im Zuge der zuneh­men­den Über­al­te­rung. Auch in Hof wird in den kom­men­den Mona­ten außer­dem der Pan­de­mie­ver­lauf für die wei­te­re Ent­wick­lung markt­be­stim­mend sein. Stei­gen­de Arbeits­lo­sen­zah­len dürf­ten die pri­va­te Immo­bi­li­en­nach­fra­ge auch län­ger­fri­stig redu­zie­ren. In bevor­zug­ten Wohn­vier­teln, die von einer Auf­wer­tung (z. B. Sanie­rung oder Auf­bes­se­rung des städ­ti­schen Umfelds) pro­fi­tie­ren, soll­ten die Mie­ten und Prei­se den­noch sta­bil blei­ben. Preis­rück­gän­ge und Leer­stän­de bei nicht moder­nen Objek­ten in ein­fa­chen und teils mitt­le­ren Lagen sind jedoch nicht auszuschließen.

Aktu­el­le Kun­den­trends: Digi­ta­li­sie­rung ver­bes­sert wei­ter Kundenerlebnis

„Dank Digi­ta­li­sie­rung und schnel­le­rer Abläu­fe gewin­nen wir Zeit für mehr Kun­den­be­ra­tung in der Bau­fi­nan­zie­rung wie in allen ande­ren Berei­chen. Mit wesent­lich schnel­le­ren Pro­zes­sen bei Kon­to­er­öff­nun­gen und Kre­dit­ver­trä­gen oder durch Video­zu­schal­tun­gen von Exper­ten ver­bes­sern wir kon­ti­nu­ier­lich das Kun­den­er­leb­nis“, erklärt Regio­nal­be­reichs­lei­ter Ber­mül­ler. „Unse­ren Kun­den wer­den wir noch stär­ker als bis­her fle­xi­ble und naht­los inein­an­der­grei­fen­de Mög­lich­kei­ten bie­ten ihre Bank­ge­schäf­te zu erle­di­gen – ob von unter­wegs oder in der Filia­le“. Bei vie­len digi­ta­len Inno­va­tio­nen war die Bank von Anfang an dabei, z.B. bei Apple Pay oder Echt­zeit­über­wei­sung. Kon­to­er­öff­nun­genund neu­er­dings Depot­über­trä­ge sind in weni­gen Minu­ten papier­los mög­lich – in der Filia­le oder per Smart­pho­ne. Das Fili­al­ge­schäft ist und bleibt ein wich­ti­ger Bau­stein für die phy­si­sche Inter­ak­ti­on mit den Kun­den: „Wir wol­len unse­ren Kun­den einen für sie opti­ma­len Mix an Zugangs­mög­lich­kei­ten anbie­ten: Dazu gehört die Filia­le eben­so wie online‑, mobi­le- oder Tele­fon-Ban­king und auch eine orts­un­ab­hän­gi­ge Bera­tung per Video“, sagt Ber­mül­ler. „Vie­le unse­rer Bera­ter und Spe­zia­li­sten sind bereits seit Jah­ren auch per Videobe­ra­tung im Ein­satz und sind mit der Tech­no­lo­gie ent­spre­chend gut ver­traut. Unab­hän­gig davon, dass wir unser Mul­tik­a­nal­an­ge­bot noch­mals ver­stärkt haben, haben unse­re Kun­den gera­de auch wäh­rend der „Lock-Downs“ von der durch­ge­hen­den Erreich­bar­keit unse­rer Bera­ter pro­fi­tiert“, betont Regio­nal­be­reichs­lei­ter Har­ry Bermüller.

Nach­hal­tig­keit im Fokus bei Geld­an­la­ge und Finanzierung

In allen Ser­vice­be­rei­chen pro­fi­tie­ren Kun­den immer mehr von digi­ta­len und somit papier­lo­sen Ange­bo­ten, die auch den Papier­ver­brauch der Bank inner­halb von zehn Jah­ren um 64 Pro­zent redu­zier­ten: Bis 2023 will die Bank bei der Abwick­lung ihrer Pro­zes­se kom­plett auf Papier verzichten.

Gene­rell ver­stärkt sich der Nach­hal­tig­keits­trend auch mit der jun­gen Erben­ge­nera­ti­on in der Ver­mö­gens­nach­fol­ge­pla­nung und das The­ma nach­hal­ti­ge Geld­an­la­ge wird damit an Bedeu­tung wei­ter gewin­nen: „Drei von vier Deut­schen legen Wert auf Nach­hal­tig­keits­aspek­te bei ihrer Geld­an­la­ge und auch in der Bau­fi­nan­zie­rung. Auf die­sen Trend gehen wir ver­stärkt mit ent­spre­chen­den Nach­hal­tig­keits­va­ri­an­ten in der Ver­mö­gens­ver­wal­tung, durch akti­ve The­ma­ti­sie­rung in der Anla­ge­be­ra­tung und ein inte­grier­tes KfW-Ange­bot bei kli­ma­freund­li­chen Finan­zie­run­gen ein“, erläu­tert Bermüller.

Anmer­kung: Die Mie­ten und Prei­se sind das Ergeb­nis von Ana­ly­sen der HVB-Immo­bi­li­en­gut­ach­ter basie­rend auf eige­nen Daten und Erfah­rungs­wer­ten, die im Rah­men der Immo­bi­li­en­be­wer­tung und Gut­ach­ten­er­stel­lung anfal­len sowie der Aus- und Bewer­tung diver­ser öffent­lich zugäng­li­cher Quellen.